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省消保委:二手房交易,慎交意向金
发布时间:2007-08-23 09:58:00 来源: 浙江省消保委 【字体:    

案例

20073月,徐小姐在某房产中介商看中了一套价值148万元的二手房。房产中介商对她说:该地段房源紧俏,为防止他人抢购,你最好签订买房意向书并先交3万元“意向金”。如双方谈不拢,“意向金”可全额退还。徐小姐遂与该中介签订了《委托购买意向书》并支付了这笔“意向金”。次日,当她与家人一起实地查看该房后,发现房屋的朝向不好,决定不买,就向房产中介商要求返还“意向金”,却遭到房产中介商的拒绝。理由是《委托购买意向书》上明确写着“如果出售方同意按徐小姐购买总价及付款方式出售该套房屋,则意向金自动转为购房定金”,现卖家已经同意按徐小姐的条件出售,因此徐小姐交的意向金已经转为定金。徐小姐如果反悔,则根据法律规定定金不予返还。

ø 楼市火爆,投诉升温

近来,楼市再次升温,二手房交易日渐活跃,很多消费者为抢购房源,仓促草率下单,致使房屋买卖纠纷频发。在二手房交易中,因购房意向金引发的投诉数量也不断上升。多家新闻媒体就曾多次报道过由意向金引发纠纷的案例。不少消费者感觉一旦支付了意向金,就被“套牢”了,要么违心买下不是很满意的房子,要么就取不回交付的意向金。

为探究个中原由,避免此类事件的一再发生,浙江省消保委针对目前房产中介中的意向金问题开展了调查。

ø 调查摸底,中介服务不尽规范

目前杭州注册登记的房产中介有独立法人资格的公司435家,分公司100家,在职经纪人3192名。其中规模较大的有:我爱我家,诚信,21世纪不动产、华立,中大,杭房置换,裕兴等。但由于房产中介的准入门槛较低,导致房产中介规模大小不一,服务良莠不齐。

省消保委走访了不同规模的多家房产中介,发现目前二手房交易一般有几下几个步骤:

1、向中介提出购房要求,并在中介登记(此时一般不用签订购买房屋委托合同。个别正规中介要求签订,但不用交费用)。

2、当有合适房源时,中介会联系消费者去现场看房,介绍房屋大致的情况。据省消保委调查得知,目前卖方一般都是通过电话、传真或网络等方式在中介处挂卖二手房,挂房源时并不需要上门出示相关房产证件。这就造成中介对房屋的介绍往往只停留在卖方委托卖房时所提供的一些信息,同时又不能确保其真实性。(这一阶段也不用交任何费用)

3、当消费者对所看房源比较满意有购买意向时,中介往往会以房源紧俏、为防止他人抢先为由劝说消费者签订买房意向书,并要求交纳1-5万元不等的意向金(但在开票时,一般都写为购房定金)。但此时消费者对房屋的状况并未全面了解,甚至没有看到过房屋的三证,这对后面产生纠纷埋下了隐患。

4、消费者在决定购买房屋后,由买卖双方签订房屋转让合同,此时买卖双方才得以第一次见面。

ø 宣传误导、概念偷换、仓促下单,消费者落入意向金陷阱

通过走访房产中介、消费者,研究二手房交易过程中的有关法律文书,我们发现,导致意向金纠纷频发的原因主要有:

1、部分中介业务员的误导。如本文所举案例,中介业务员口头承诺交易不成意向金可退,但实际上所谓的“交易不成”仅限于卖方不同意卖房的情况。交付意向金对买方并无任何保障。相反,如果卖方同意而买方由于种种原因不想买房时,根据合同约定,意向金就会被当作定金没收。

2、房产中介偷梁换柱。有的房产中介口头上说消费者交付的是意向金,但在收据上却写定金。发生纠纷时,消费者往往无法证明房产中介的口头承诺,而白纸黑字的收据却成为了最重要的证据。

3、楼市不断升温,消费者在未全面了解房屋的情况下仓促下单,事后又由于各种原因反悔,也是造成纠纷的原因。

ø 避免意向金风险教你几招

    为尽可能避免意向金风险,省消保委建议:

1、能不签意向金协议最好不签

首先,根据目前的意向金协议,支付意向金根本无法保障你能买到房子。因为二手房买卖中,在买卖双方确定买卖协议前,实行的是价高者得,如果你的价够高,即使不付意向金,房子也会卖给你。支付意向金套牢的只是你自己。如果有人出价比你更高,你的意向金交了也是白交。

其次,目前各中介公司提供的意向金协议往往是事先拟定的格式条款,内容笼统、不完善。往往只规定了购房者的义务及违约责任,而没有规定中介方的义务及违约责任。因此,一旦发生纠纷,对购房者极为不利。

因此消费者如果在充分了解房屋状况后,真的很喜欢这套房子,那么最好直接要求签订二手房买卖合同。

2、如果由于卖方市场的原因,消费者不得不签意向金协议,那么建议在签意向金协议前充分了解房屋状况。

    房屋是一个综合性的商品,不仅要看房屋的结构、面积、朝向、通风、采光、质量等,还得考虑小区配套、周边环境、物业管理等因素。除此之外还得考虑房屋的权属状况,如房屋权属是否清晰,三证是否齐全,出卖人是否有权利出卖,是否有抵押,是否有其它纠纷等等。只要其中一个因素出了问题,就可能会导致纠纷,因此在签协议前一定要充分了解房屋的状况,不要盲目下单。

3、签意向金协议时要仔细审核协议条款,不要轻信中介工作人员的口头承诺,要特别注意中介口头承诺与协议条款不一致的地方,必要的时候可要求中介将口头承诺写下来作为补充内容。协议中最好能明确意向金的性质。意向金从本意上来讲,只是表达一个购买的意愿和诚意,便于中介方居间议价,因此最好不要设置诸如一旦卖方同意就转为定金之类的条款。

由于房屋是属于标的较大的商品,很多消费者可能是倾其一生的积蓄买房,建议最好在签署协议前请一位专业律师帮助审核一下协议内容。

4、在选择房产中介时,请尽量选择规模较大、信誉好的房产中介。

【相关信息】
Email:xx315@zj.com 电话:0571-88000315(省消保委)